O contrato-promessa é um contrato que vincula ambos os contraentes ou apenas um deles à celebração posterior do contrato individualizado nesse acordo, conforme dispõe o art.410º, nº1 do Código Civil. É um contrato que integra a categoria ampla dos chamados contratos preliminares, ou seja, é um contrato cujos efeitos não se produzem em globo, mas de forma progressiva. Numa outra perspectiva, pode dizer-se que os contraentes (ou um deles) se auto-vinculam a um facere pessoal e jurídico, surgindo para os promitentes (ou para um deles) o direito de exigir esse comportamento declarativo. A natureza obrigacional do contrato não é posta em causa na presença de uma cláusula de tradição da coisa (por ex., entrega do andar que se prometeu comprar), configurando-se, por outro lado, o contrato com eficácia real, como promessa particularmente protegida. Sob o ponto de vista vinculativo o contrato-promessa diz-se:
- Bilateral se ambos os contraentes (promitentes) assumirem a obrigação de estipular o contrato prometido
- Unilateral se apenas um deles contrair essa obrigação.
Os contratos-promessa são mais utilizados nos contratos de compra e venda, de locação, de sociedade, de trabalho e de transmissão de direitos reais de habitação periódica.
Relativamente às razões e finalidades da promessa, o fim típico que conduz as pessoas à celebração do contrato-promessa relaciona-se com a ligação entre um desejo sério de vinculação e um conjunto de obstáculos materiais e jurídicos impeditivos de uma imediata contratação definitiva. Esta vontade definitiva é adiada por motivos materiais (por ex., o andar, objecto mediato do contrato, está a ser construído ou foi apenas projectado, o promitente-comprador não tem disponível todo o capital necessário), jurídicos (a escritura pública não pode ser outorgada por ausência de certos documentos, por razões de ordem sucessória, pela não constituição da propriedade horizontal ou pelo facto do bem prometido estar ainda no património de um terceiro) ou até de mera conveniência. O contrato-promessa, pese embora a sua função e a compressão dos efeitos, é um contrato normal, sujeito, desde logo, aos requisitos essenciais de qualquer contrato. O art.410º, nº1, abre no entanto, duas excepções à regra da equiparação, ou seja, no tocante à forma e no que diz respeito a certos aspectos de eficácia do contrato-promessa que dado o carácter informativo do artigo, não irei aprofundar. O art.412º do Código Civil admite a transmissão aos sucessores das partes da posição derivada da promessa, desde que não estejam em causa contratos-promessa pessoais ou constitutivos intuitu personae (promessa de trabalho, de mandato, prestação de serviços) ou não haja uma manifestação volitiva que contrarie a sucessão.
Para lá de uma possível antecipação do pagamento do preço, também pode ser incluído no contrato uma cláusula de cedência imediata do uso do bem prometido para vender. Esta cláusula de tradição é de contornos duvidosos, quer no que toca à sua fonte, quer no que se refere à sua eficácia e tempo de vigência. Se, no tocante a este, é mais pacífica a ideia de que o efeito antecipatório cessa com a declaração do contrato definitivo ou com a extinção (por caducidade ou resolução) da promessa, já quanto à eficácia é discutível se o promitente adquirente pode ser considerado um possuidor ou ser tido como um mero detentor (na base de um direito pessoal de gozo).
Nos próximos artigos complementaremos esta figura com a figura da execução específica e a resolução do contrato onde explanaremos nos casos em que exista ou não sinal.
- Bilateral se ambos os contraentes (promitentes) assumirem a obrigação de estipular o contrato prometido
- Unilateral se apenas um deles contrair essa obrigação.
Os contratos-promessa são mais utilizados nos contratos de compra e venda, de locação, de sociedade, de trabalho e de transmissão de direitos reais de habitação periódica.
Relativamente às razões e finalidades da promessa, o fim típico que conduz as pessoas à celebração do contrato-promessa relaciona-se com a ligação entre um desejo sério de vinculação e um conjunto de obstáculos materiais e jurídicos impeditivos de uma imediata contratação definitiva. Esta vontade definitiva é adiada por motivos materiais (por ex., o andar, objecto mediato do contrato, está a ser construído ou foi apenas projectado, o promitente-comprador não tem disponível todo o capital necessário), jurídicos (a escritura pública não pode ser outorgada por ausência de certos documentos, por razões de ordem sucessória, pela não constituição da propriedade horizontal ou pelo facto do bem prometido estar ainda no património de um terceiro) ou até de mera conveniência. O contrato-promessa, pese embora a sua função e a compressão dos efeitos, é um contrato normal, sujeito, desde logo, aos requisitos essenciais de qualquer contrato. O art.410º, nº1, abre no entanto, duas excepções à regra da equiparação, ou seja, no tocante à forma e no que diz respeito a certos aspectos de eficácia do contrato-promessa que dado o carácter informativo do artigo, não irei aprofundar. O art.412º do Código Civil admite a transmissão aos sucessores das partes da posição derivada da promessa, desde que não estejam em causa contratos-promessa pessoais ou constitutivos intuitu personae (promessa de trabalho, de mandato, prestação de serviços) ou não haja uma manifestação volitiva que contrarie a sucessão.
Para lá de uma possível antecipação do pagamento do preço, também pode ser incluído no contrato uma cláusula de cedência imediata do uso do bem prometido para vender. Esta cláusula de tradição é de contornos duvidosos, quer no que toca à sua fonte, quer no que se refere à sua eficácia e tempo de vigência. Se, no tocante a este, é mais pacífica a ideia de que o efeito antecipatório cessa com a declaração do contrato definitivo ou com a extinção (por caducidade ou resolução) da promessa, já quanto à eficácia é discutível se o promitente adquirente pode ser considerado um possuidor ou ser tido como um mero detentor (na base de um direito pessoal de gozo).
Nos próximos artigos complementaremos esta figura com a figura da execução específica e a resolução do contrato onde explanaremos nos casos em que exista ou não sinal.
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